La cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement est subordonnée à la mise en oeuvre de la division.

La Cour administrative d’appel de Marseille rappelle que la cristallisation des règles d’urbanisme en lotissement est subordonnée à la mise en oeuvre de la division:

M. A… est propriétaire d’un terrain situé 370 chemin du Valdaray, dans le quartier du Brûlat, sur le territoire de la commune du Castellet. Par un arrêté du 10 janvier 2011, le maire de la commune du Castellet a décidé de ne pas s’opposer à la déclaration de division foncière déposée en vue de bâtir concernant les parcelles cadastrées A 1605, A 1617, A 1619, A 2143, A 2148, A 2149, A 2150, A 705, A 706. Par arrêté du 31 octobre 2012, le maire de la commune du Castellet ne s’est pas opposé à une déclaration de division foncière en jouissance en vue de construire concernant le lot B issu de la précédente division, cette nouvelle division portant sur deux lots de superficies respectives de 1 379 m² et 1 200 m². Le 25 mars 2016, M. F… a déposé une demande de permis de construire un bâtiment d’habitation de deux logements sur la parcelle cadastrée AC n° 694 d’une superficie de 2 579 m², correspondant au lot B de la division autorisée en 2011. Il est constant que le pétitionnaire a obtenu un permis de construire tacite le 25 mai 2016. Par un arrêté du 10 août 2016, le préfet du Var, compétent en application des dispositions de l’article L. 302-9-1 du code de la construction et de l’habitation, a retiré ce permis de construire en raison de son illégalité, aux motifs tirés de la méconnaissance des articles 1AU-3 et 1AU-6 du règlement du plan local d’urbanisme de la commune du Castellet. Par un jugement du 14 février 2019, dont M. A… relève appel, le tribunal administratif de Toulon a rejeté sa demande tendant à l’annulation de cet arrêté.

2. L’article L. 4245 du code de l’urbanisme dispose : “La décision de non opposition à une déclaration préalable ou le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions. Passé ce délai, la décision de non opposition et le permis ne peuvent être retirés que sur demande expresse de leur bénéficiaire”.

3. En premier lieu, l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme dispose : “Le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme nouvelles intervenues dans un délai de cinq ans suivant : 1° La date de la non-opposition à cette déclaration, lorsque le lotissement a fait l’objet d’une déclaration préalable”. M. A… soutient qu’eu égard à l’arrêté de non opposition à déclaration préalable de division foncière en vue de construire du 31 octobre 2012, et de la cristallisation pendant un délai de cinq ans des dispositions d’urbanisme alors applicables, la commune du Castellet ne pouvait lui opposer à la date du 25 mai 2016 les dispositions du règlement du plan local d’urbanisme qui imposent le respect d’une distance minimum d’implantation des constructions de 5 mètres par rapport à l’alignement de la voie de desserte, qui ont été adoptées postérieurement au 31 octobre 2012.

4. Si le préfet du Var ne conteste pas que figurait au dossier de demande de permis de construire le plan de division ayant donné lieu à l’arrêté de non-opposition à déclaration de division foncière du 31 octobre 2012, la notice architecturale ne précise pas si les deux logements objets du permis de construire feront chacun l’objet d’une attribution en jouissance. Le dossier de demande de permis de construire ne mentionne comme terrain d’assiette du projet que la parcelle cadastrée AC n° 694 d’une superficie de 2 579 m², et nullement deux parcelles issues de la division autorisée en 2012. Il ressort de ces éléments que la division foncière déclarée en 2012 n’a jamais été mise en oeuvre et que le permis de construire ne peut être regardé comme portant sur les lots d’un lotissement. M. A… ne peut donc pas se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme, et il n’est pas fondé à soutenir que le préfet du Var a commis une erreur de droit en faisant application des dispositions du plan local d’urbanisme adoptées postérieurement au 31 octobre 2012.

Cour administrative d’appel de Marseille, 7 janvier 2021, n° 19MA01691